FAQ’s

PREGUNTAS FRECUENTES

¿Cuáles son los factores para determinar un Crédito?

Las variables más representativas son la fuente de los ingresos, nivel de endeudamiento, historial crediticio, edad, plazo, participantes en el crédito, monto del enganche, costos de escrituración, cofinanciamientos, estado civil del acreditado,  tasa de interés, costos de administración, seguros, etc. lo que hace a cada crédito especifico y determina un perfil que encaja con los mercados objetivos de cada institución financiera.

¿Qué es una Tasa de Interés?

Es un porcentaje del saldo insoluto que paga un deudor al acreedor. La tasa de Interés puede ser expresada en distintos plazos, como por ejemplo: diaria, mensual o anual, entre otras. Para créditos hipotecarios es una tasa anual.

 ¿Cuál es la tasa de interés a la que me prestan?

Esta pregunta también tiene muchas respuestas, ya que hoy en día se pueden encontrar financiamientos a tasas muy bajas desde (7%) hasta créditos con 12-14%, sin embargo, esta variable depende mucho del plazo al cuál contrates tu crédito.

La recomendación es que te cerciores que esta tasa sea anual y de preferencia fija.

¿Qué plazo me conviene?

Este es el número de años en los que se amortizará el crédito y va a depender también de su alcance financiero. Los expertos sugieren tomar un plazo no mayor a 15 años; sin embargo, todo depende de sus necesidades y sus ingresos. Verifique qué productos en la actualidad se acercan a lo que usted más quiere.

¿Cuál es el porcentaje del financiamiento que me puede dar un banco?

No hay una respuesta única, pues esto va en función de cada institución financiera. Lo que si te podemos decir es que en el mercado encuentras créditos que van desde un 75 a 90 por ciento del valor del inmueble, por eso la comparación entre quien te da más es muy importante.

¿Qué es el Pago al millar?

El pago al millar o pago mensual por cada mil pesos de crédito, es un factor que al multiplicarlo por el monto del crédito y dividirlo entre mil, arroja un valor equivale al primer pago mensual.

¿Qué es el Costo Anual Total (CAT)?

Es una medida que sirve para hacer comparables la totalidad de los costos directos de los créditos hipotecarios (tasa de interés, comisiones de apertura, avalúos, estudio de crédito, comisiones por administración, seguros de vida y daños.

¿Qué es Veces Salario Mínimo (VSM)?

De acuerdo con la ley, los créditos que otorga el Infonavit, no se contabilizan en pesos sino en Veces el Salario Mínimo Mensual del Distrito Federal (VSM).

*Para calcular cuánto equivale 1 VSM debemos multiplicar el salario mínimo del  D.F. por 30.4 (Que es el promedio de días que presenta un Mes).

Crédito en Veces Salario Mínimo (Variable) o en Pesos (Fijo), ¿Cuál le conviene más?

Primero  es su propia tolerancia al riesgo. Los créditos en VSM la mensualidad es menor y tienen una tasa de interés más baja, pero están indexados al incremento del salario mínimo, por lo que los hace un crédito semi-variable. Las mensualidades y deuda son crecientes. Su costo financiero es la tasa de interés más lo que se incremente el salario mínimo. Los créditos en Pesos tienen las mensualidades y la deuda decreciente en el tiempo. A la larga un crédito en VSM es más caro y su efecto financiero es similar al de las UDIS.

¿Qué es La unidad de Medida y Actualización (UMA)?

La Unidad de Medida y Actualización (UMA) es la referencia económica para calcular el pago de las obligaciones y supuestos previstos por el erario, en las leyes federales de las entidades federativas y la Ciudad de México, así como en las disposiciones jurídicas que emanen de todas las anteriores.

Esta unidad de medida se actualiza cada año, y se creó con el objetivo de no afectar al salario mínimo.

 Valor de la UMA

El valor mensual de la UMA se calcula multiplicando su valor diario por 30.4 veces y su valor anual se calcula multiplicando su valor mensual por 12.

¿Que son las Unidades de Inversión (UDIS) y para qué sirven?

Las Unidades de Inversión, mejor conocidas como UDIS, son unidades de valor. El valor cambia todos los días según la inflación del país, y es el Banco de México el que se encarga de calcular el valor a estas unidades.

Al igual que todo instrumento financiero, las UDIS tienen un valor que es calculado y de algún modo controlado por el Banco de México. Estas unidades de inversión funcionan principalmente para solventar las obligaciones de los créditos hipotecarios.

Se crearon en 1995 con el fin de proteger a los bancos y se enfocaron principalmente en los créditos hipotecarios, esto cuando el país vivía una terrible crisis. Las UDIS Surgieron, con el objeto de brindar la posibilidad de adquirir créditos hipotecarios a personas físicas que no eran candidatas a crédito en las entidades financieras del país.

¿Qué es el Aforo?

Es el % del valor de la vivienda que presta la institución financiera. El promedio ronda entre el 80-90% del valor del inmueble. El 10-20% remanente para cubrir le precio de la vivienda lo aporta el comprador de sus propios recursos.

¿Qué es la  Comisión por Apertura?

Es la cuota que cobra el Intermediario Financiero por los trámites de Apertura de Crédito. Ésta puede o no incluir los costos  por la investigación en el Buró de Crédito, por el estudio socioeconómico y por los gastos administrativos.

¿Qué es un Co-Acreditado?

Es la persona que simultánea o paralelamente adquiere el mismo compromiso de pago que el Acreditado por la firma de un contrato de crédito

Créditos a derechohabientes del INFONAVIT El INFONAVIT tiene tres modalidades de apoyo a sus derechohabientes: crédito hipotecario, crédito en cofinanciamiento y Apoyo INFONAVIT.

¿Qué es un Contrato de compra venta?

Acuerdo entre dos o más personas destinado a crear o transferir una obligación. En operaciones bancarias es obligatorio mostrar un contrato de compra venta donde venga estipulado el precio pactado por el inmueble entre las partes. En operaciones a contado no es obligatorio pero es ampliamente recomendable. Es importante fijar cláusulas de salida de contrato y penalizaciones por incumplimiento. El contrato puede ser privado o un contrato ante notario. Esto depende de la seriedad que le quiera dar cada una de las partes a este acto. Si se hace ante notario se tiene que pagar el honorario correspondiente.

¿Qué es un Avalúo?

Es un informe realizado para obtener el precio real de un bien inmueble. Este es realizado por una unidad especializada en esta labor designada por la entidad financiera que otorga el crédito. El préstamo final otorgado considera el precio estimado por la unidad valuadora (avalúo) para otorgar el crédito independientemente de la capacidad crediticia del solicitante.

El avalúo sirve para asegurar no solamente el precio de mercado del bien inmueble. Adicionalmente también sirve para determinar que la vida útil remanente del inmueble es por lo menos igual o mayor que el plazo de crédito contratado. Así mismo sirve para como un referente que la propiedad no tiene daños que pongan en riesgo su valor como garantía tales como humedad, o materiales de corta durabilidad como la madera.

¿Cuál es el Costo del Avalúo?

Es la cantidad que se cobra para determinar el valor de la vivienda a financiar. Este costo es expresado en función del precio final que, según el avalúo, tiene el bien inmueble.

¿Qué es lo que hace la notaría?

La notaría se encarga de brindar la certeza jurídica de la operación para ambas partes. Primero en la transmisión de la propiedad entre el comprador y en vendedor. Aquí se verifica que la propiedad está siendo vendida por el verdadero propietario, que no hay problemas de registro, herencias, divorcios, etc. y que no tiene gravámenes por parte de algún acreedor. La segunda es la contratación del crédito entre la entidad financiera y el solicitante del crédito, se establece aquí los derechos, obligaciones y condiciones de cada una de las partes.

¿Cuánto es el costo de escrituración?

Es el costo por la realización de trámites para escriturar la vivienda. Este pago es expresado como porcentaje del valor del bien inmueble y suele variar según la región del país (entre un 5-10%). Dentro de los gastos notariales generalmente se incluyen el pago de impuestos de traslado de dominio, el costo del registro ante el Registro Público de Propiedad y Comercio, el costo de los certificados de libertad de gravamen, las gestiones y honorarios del notario.

Los costos de escrituración se tienen que liquidar el día de la firma y no son financiables, por lo que se tiene que pagar con recursos propios. En algunas operaciones como las de infonavit la subcuenta de vivienda que se entrega sirve para pagar una parte de los gastos de escrituración.

¿Qué es el Registro  Público de Propiedad y Comercio (RPP)?

El registro público de la propiedad y de comercio es una institución investida de fe pública y se organiza en una administración altamente especializada, que el estado ha establecido a fin de garantizar la seguridad y publicidad jurídica, sobre los bienes patrimoniales, las actividades, mercantiles, civiles y financieras. El RPP es el encargado de emitir en operaciones hipotecarias los certificados de libertad de gravamen del bien inmueble.

¿Qué es el Certificado de Libertad de Gravamen (CLG)?                                                                                                                                                                                                                                               
Es el documento oficial donde el R.P.P. certifica la situación del inmueble, y anota la existencia o inexistencia de gravámenes.